3月11日（周四），由智联芯闻和α大会联合主办的“2021AIoT驱动科技地产创新峰会”在广州圆满落幕。智联芯闻携手易居克尔瑞、全国智标委、金茂集团、实地集团、第一人居、明源云、阿里云、京东科技、云智易、原圈科技、京彩未来家、小库科技等12位AIoT科技地产嘉宾天团，围绕智能社区、智慧营销、智慧建造、智慧运营、纵深专注、生态协同等主题，共议共探，贡献了宝贵经验和方向洞察。

房地产数字化转型现状与破局

——克而瑞副总裁吴小华

峰会伊始，易居克而瑞副总裁吴小华梳理了房地产数字化的现状和破局思路。吴小华先以详实的数据总结了当前地产数字化发展特征，从管理流（人力、财务、运营、招采、客户管理等）和业务流（投资、设计、建造、营销、运营、物业服务等）两大方向来看，管理流的数字化开始更早，数字化程度也更高。但整个房地产行业相比金融、制造、零售……数字化程度还处于起始阶段，对于背后的原因，吴小华指出，房企与智慧建造服务商磨合的难点主要有涉及部门和流程复杂、而效果在短期内不易量化、战略预期与落地之间的不同步。

不过，从房地产企业对数字化的投入来看，投入逐年增长、团队日渐完善，正加速着房企数字化在各个梯度中交叉式发展，以Top50房企为例：目前全部实现了在线化，即数据能被动支撑业务；而达到数据化和智能化的比例分别为58%和18%，其中数据已能优化业务，并能推动业务创新。在数字化路径上，房企选择自我孵化、对外投资和PMO都是常见的模式。

在应用场景方面，吴小华重点分析了智慧营销、智慧社区、开发建造等市场热点。

开发建造的数字化价值在指导全流程业务上皆有体现，但目前，虽说智慧建造系统在中国百强房企中的使用率已达73%，在前十房企更是已达90%，以BIM系统、无人机测绘、AI设计及审图、建造机器人为代表的技术和产品，已应用到前期的设计建模、产品标准化和施工建造等环节，但除了BIM系统之外，其他应用程度均呈浅层试点、点状创新的状态，未能实现与上下游业务进行数据打通，进而影响着智慧建造系统的成熟化、常态化发展。

智慧社区成为运营环节的主要实践场。在TOP30物业企业中，有超过90%已部署社区服务平台， 尤以知名房企旗下物业数字运营发展更成熟，其中安防、门禁、停车、监控、通行类组成了核心应用，也随之导致了产品同质化的问题。吴小华指出，要加强贴合用户的创新应用，从而提高使用率和数据产生，进而进行系统间的打通、并串联集团的业务协同（如养老、教育、医疗），在多角色参与中（居民、政府管理、物业、科技企业等）探索合理的商业模式，成为智慧社区纵深发展的几个破局点。

标准化建设，助力智慧社区高质量发展

——全国智标委副秘书长尚治宇

我国人口和小区规模庞大，相关统计数据显示全国既有小区及社区存量约55万个，《2019年中国智慧社区行业前景分析与投资报告》显示，随着新一代信息技术在社区领域的深入应用，智慧社区市场规模逐年攀升，2020年约达5000亿。

在2020年对外发布的《实施城市更新行动》中提到，大力推动城市管理进社区，提高物业管理覆盖率；全面推进城镇老旧小区改造工作等。在全国住房和城乡建设工作会议上，再次提出城镇老旧小区改造中，要探索形成可复制可推广的机制和运行模式；在推进韧性城市建设方面，加强城市网格化管理，推动城市管理进社区。

可见，智慧社区已成为“新城建”的重要组成部分、打通城市最后一公里的管理节点。智慧社区的重点建设方向包括：

建设城市级社区基层治理平台。以城市为单位对全市社区各类数据进行全域全量采集，实现社区智能管理和运维，实时监测社区安全隐患，辅助支撑社区治理，打造全面感知、智能分析、自动预测、智慧决策的城市级社区大脑。

构建市、区、街道、社区四级协同管理体系，实现全市范围的社区管理基础信息共享。

大力推进社区设备设施的物联网建设，如公共设施、车行、安防的智能化，提高物业服务效能。

这些建设方向和要求，也体现在相关标准体系中。一直以来，标准化都是关系着智慧社区的建设质量和规模化节奏的重要因素，全国智标委立足于标准化建设、通过探索新技术的应用模式、建立起政府、企业、用户共同参与的标准化项目，从而引导产业健康发展。

目前，智慧社区领域最新国标《智慧城市建筑及居住区综合服务平台通用技术要求》（GB/T 38237-2019），它规定了综合服务平台的术语和定义、体系架构及功能、安全类要求，已于2020年5月正式实施。本月底，全国智标委将在苏州市召开标准宣贯会，解读标准，分享社区治理模式和经验。

数据驱动，地产的科技与智慧升级

中国金茂绿建公司AIoT事业部总经理孟永亮

中国金茂集团作为全国领先的城市运营商，已经在许多产业开启了绿色战略升级，金茂绿建就是这个战略升级实体，它以“绿色科技·美好生活”为使命，致力于成为行业领先的智慧能源和建筑科技综合服务商。孟永亮分享了金茂绿建通过梳理数据的流通与价值挖掘 ，打通地产运营的“任督二脉”。

不可否认，在目前的房地产数字化阶段，数据林立仍然是亟待破解的难题之一，数据产生阶段存在诸多“哑设备”和“哑系统”导致数据盲区；在房地产跨系统、跨区域、跨项目、跨业务板块之间，数据拉通程度非常有限，数据滞流造成驱动力减弱；在数据运营阶段更是缺少强大高效的数据决策平台和专业地产运营人才。

针对以上问题，孟永亮表示，现ICT技术的发展使得数据的获取已变得易得易用，但地产全流程链条太长，因此数据的获取及运营可从前端后端来分工。近年来，地产精装交付已成为趋势，因此，地产商有必要将数据采集的架构和智能化基础设施前置， 便于用户根据个性化的需求进行智能家居、社区的后端丰富，因此边缘侧的硬件产品是一个很好的打通节点。

金茂绿建研发的边缘智能网关，就是根据地产从建造到使用到运营全链条的复杂性而设计的，多协议接入可覆盖常用的前装总线（KNX、BUS、485、Modbus等）和无线通信（ZIGBEE、enOcean、蓝牙等），可支撑用户多系统的联动和控制。同时，该网关增加了兼容级的安全管理方案，内置安全芯片，保证从端到云整个安全可靠的传输通路，保障了高净值客户对安全性和隐私性的要求。

基于数采模块和数据中台的支撑，金茂绿建打造了主打能源管理和居民服务运营平台。该平台应用于金茂集团的住宅产品金茂府中，为业主提供了诸如安防识别、智能停车、动线梯控、宜居环境、智能家居、以及针对不同群体的特色服务，如面向老年人群体的健康监测提醒、医疗应用联动等服务。

《AIoT驱动科技地产行业报告》联合发布

智联芯闻、京彩未来家、联合多家科技地产伙伴（城博建科、全国智标委、阿里云、云智易、实地地产集团、原圈科技）共同带来《AIoT驱动科技地产行业报告》发布仪式。

《AIoT驱动科技地产行业报告》梳理了科技地产的发展脉络、应用方向、市场格局和未来趋势，调研并收录了部分科技地产优秀企业和落地案例。

（获取报告：点击阅读原文，在直播间填写信息，将通过邮件发送。）

当代健康建筑管理与实践

——第一人居副总经理 邵兵华

当代置业从2000年成立起就在探索基于技术创新打造健康、舒适、节能、智能的建筑科技产品。邵兵华首先分析了智能化建筑整体进展较慢的原因思考：

市场端：绿色建筑、智能建筑的历程很长，从2009年美国就发布BIM标准，但因BIM在应用于智能建筑过程中，对设计人员和管理人员能力依赖度高，因此很难快速落地。

客户端：消费者需求决定着落地可行性。对于智能人居产品，消费者评价维度主要在于体验，在智能家居浪潮初期，产品与消费者痛点脱节，系统性和稳定性差，难以得到认可。如今随着硬件产品的成熟、系统的稳定，市场认可度也随之上升。

邵兵华介绍了建筑宜居环境需要满足的四个要素：首先要专注健康环境的打造，其次是舒适宜居、四恒环境；然后是绿色节能、生态友好；最后是智能化，且保障健康、宜居、节能系统的可持续性。

第一人居已将这些技术设想以具体项目形式进行了深化实践。

案例一：广东佛山万国府MOMΛ

该项目始建于2015年，彼时美国WELL健康建筑评价体系刚发布，国内也着手打造，该项目即是围绕我国对健康建筑体系打造的。通过第一人居的恐龙贰号（户式温湿分控空调新风系统）为建筑带来空气洁净、温湿分控、舒适宜居、高效节能、远程控制等功能。同时，大量硬件产品和软件服务的投入也为业主打造了“活力社区”，该项目获得健康建筑示范基地、三星健康建筑设计标识、WELL金级认证等荣誉认证。

案例二：北京当代MOMΛ社区

该项目涵盖了住宅、商业、酒店等综合业态，通过AI平台对全区赋能，结合绿化技术，打造了集安防监控、能源系统、节能节水、环保回收、智能化冷暖系统等于一体的综合管理平台。实现识别人员身份、设备管理管理系统的可视化呈现、能耗分析等应用。该社区在2018年获得国内首个健康建筑三星运营标识，并且是国内唯一一个连续两次获得绿建三星运营标识的住宅项目。

案例三：恐龙3号净零能耗建筑

该项目代表了创新型建筑及智能科技系统的超前实践。该项目于2019年落地，它将多种先进理念和技术综合运用起来，包括净零能耗建筑、装配式建造、智能全屋、光伏供电、适老化设计等。

装配式建造：该建筑采用半永久式钢结构，在工厂预制完成建筑主体，现场快捷拼装。同时，以装配式内装施工保障隔离污染、快速交付。整个项目用时仅40天就完成了主体结构及精装实施。

第一人居打造的恐龙3号-净零能耗建筑技术体系，涵盖了水、空气、新风、光、能源等系统，持续深耕绿色宜居。

洁净能源：通过太阳能的光伏发电系统，基本满足了建筑及业主的用电需求，还能产生余量反向供电。

智能化系统：魔仔智能家居系统中心，结合社区场景、业主行为习惯提供实需应用，实现用户运营。

适老化设计：针对老年人的生活习惯、潜在危险，该项目预置了包括语言交互系统、厨房燃气泄漏报警、厨房自动窗等特色应用，让老年人生活更加安全便捷。

该项目除了经济效益，还具有行业标杆意义，因此获得国家健康产业创新战略联盟开放基金支持。

房地产数字化转型的生态协同之路

——明源地产研究院 黄辉华

如今，地产行业正面临着前所未有的挑战——宏观调控不断加码，从以前的“五限”到后来的“三道红线”，以及现在的“供地两集中”，调控从严已经常态化。行业利润急剧下滑，百强房企平均利润水平已经是个位数，且各项成本还在不断上涨，未来盈利情况具有很大的不确定性。地产行业的发展模式发生了根本性的转变，已经从以前的“土地红利”、“金融红利”，过渡到现在的“管理红利”阶段，要向管理要效益，而“管理红利”的获取，数字化成为一项必然选择。

数字化转型能给企业带来四大核心的价值，管理提效、业务赋能、辅助决策、颠覆经营。数字化赋能需要以核心业务为中心，这就需要技术围绕业务转型需求而展开，从而赋能实体经济再发展。目前科技地产的蛋糕越做越大，但一方面是科技地产服务商图谱的日渐“繁荣”，另一边则是技术落地过程中的“脏乱”。

数字化赋能地产行业面临四大挑战：信息孤岛，即数据不通、流程不通、各自为营，独立建设；实际赋能价值和效果不突显；用户体验差，重流程轻业务，重系统功能轻用户体验，侧重偏差，效果向背；高成本低回报，存在重复造车轮的现象。

为了更好指导房地产数字化在不同阶段的目标聚焦和建设重点，明源地产研究院提出了房地产数字化建设的三层金字塔思路。首先是要围绕核心业务增质提效，先解决核心地产业务经营闭环、业务交圈、数据上浮的诉求；在此之上，再专注全流程生产要素（包括人）的数字化，即从“员工数字化” 到“数字化员工”；这些由整入微的数字化基础完善之后，企业基于广泛沉淀的数字资产，才有望实现企业业务模式升级、商业模式创新。如，恒大的“恒房通”到房车宝平台化，已从简单支撑恒大地产的销售到现在将流量运营变现、业务升维。

这是科技地产由浅入深的发展规律。明源云推出“四通一平”解决方案：一体化平台+数据通+业务通+业财通+生态通。

在顶层，通过项目全周期预算、企业经营计划和公司全面预算，打通投资，运营，财务三大管理领域，业务与财务相打通、数据与业务高度一致。

在业务层，包括投资收益、工程管理、招采、营销等不同的业务流程之间也需要业务内闭环、业务间破壁、业务外协同。

在生态支持层面，明源云将在第三方大数据、项目合作数据和供应商协同管理等维度进行打通和赋能。

上述所有服务，都需要一个统一管理、高度互通的技术开放平台作为支撑，确保基础数据的完备性、准确性、明确指导性，这是支撑上层应用高效协同的底层能力。

黄辉华最后强调，房地产数字化的整个发展历程不是一个点的“阶段性转型”，而是贯穿全程的“持续升级”，其中，专注角色分工和开放协同共建是最佳路径。产业结构是由点到线，再到面和整体，这其中，不同基因和能力的服务商，通过做好某一个“点”的业务模块突破，推动业务线条的成熟，而只有多角色之间业务接通，提高效能，才能实现推动一个业务“面”的成熟，进而以生态圈的力量促进上下游产业协同。

停止空谈,立即行动！把地产智慧营销落到实处，产生实效

原圈科技创始人 韩剑

营销是对房地产销量起到直接作用的环节，因此起步较早，应用广泛，地产商投入最积极，技术创新应用也最活跃。与之相应的，地产营销人考核压力也最大，因此，须紧紧围绕地产商和营销部门的核心需求：向科技要增长，将技术原力变为业绩生产力。2021年就是科技地产由能力赋能正式走向业绩贡献的元年，原圈科技聚焦当下的地产营销现状痛点，以用户体验洞察、营销科技和AI应用为抓手，做好智慧营销的基础设施，与地产商一道面对痛点，全面提升其“触达用户-发现用户-理解用户-管理用户-服务用户-调动用户”的数字化战略能力。

目前，地产营销部门面临许多挑战：

首先，高层重视足够但整体运营能力不足。表现在于销售渠道的博弈关系、缺乏自主可控的的智慧营销体系，以及“获客、管客、养客、变现”的运营经验。

其次，面向C端消费者的营销产品和营销方式体验差、活跃度差、转化低。

此外，线上线下营销系统未能打通，内外部资源整合调动能力差，尤其是对一线营销人员的赋能有限。

总之，地产营销部门未能及时认知并响应整体营销环境的深刻变化：向场景化，碎片化，个性化，深度数字化方向演进。

作为营销服务商，要保持与市场变化的同频变革，才能在“存量时代”突围。原圈科技深耕地产营销8年，打造了集“内容+技术+玩法+组织+核心保障”于一体的基础设施。首先，地产商的“顶层设计”的思路要转变，从集团管控转向与“本地化”、“项目化”思维协同。其次，实施路径，从营销内容升维、公私域融合、AI筛选，到引导案场、销讲赋能、案场管理、跟客转化，以及客带客和中长期运营，闭环相扣，一个都不能少。

数字化内容升维：依据消费者接受信息方式的巨大改变，以互动视频、霸屏小游戏等新形式来呈现地产内容，采用多平台直播，辅以抽奖，赠券，语音等互动，助推营销多赢，实现品牌影响力、信息传递效能、客户转化效果的黄金匹配。相比图文硬广，数字化内容的营销转化率提升达42%。

此外，社交化调研通过有趣，有奖，有用的方式可有效收集消费者的购房需求、偏好和授权信息，调研画像和用户精准绑定，提高有效蓄客、精准营销。

公私域融合：打通朋友圈、抖音、安居客、百度等多种公域流量入口，实现引流线索的最大化，同时复制私域运营的系列玩法。

嫁接生态共创：为了进一步提高客户覆盖和转化，原圈科技和腾讯携手共创高阶营销玩法。具体来说，基于腾讯大生态、大数据等底层能力，营销效果可实时洞察，包括浏览者位置画像、兴趣画像、设备画像、来源画像等。基于这些维度，营销内容可实现自感知、自行动、自激励等能力，从人看内容变成是内容看人、内容撩人，提高投放精准度和线索转化，也为基于实际效果的SaaS服务模式提供基础。

原圈科技基于“腾讯企业微信最佳实践”，为地产营销提供“顶层设计”方案和智能服务，助力地产营销系统和企微生态链接和场景化落地。

赋能一线：原圈科技还推出了案场接待机器人，目前已部署了100多个案场，提高一线销售工作效率，同时，对案场人员进行智能识别，提供个性化销讲。

目前，原圈科技已服务400+地产商、近3000个楼盘，并获资本市场近亿元A轮融资。在持续加码营销主业同时，原圈科技也和众多业者一起定义“数字化增长运营”新工种，希冀以实践创新的力量，推动智慧营销进一步成为未来房地产的新常态、新标配。

AIoT赋能新一代科技住宅

——云智易智慧物联CEO雷巧萍

科技地产的发展离不开AIoT的赋能，而技术落地产生价值，更需要生于行业深耕行业。专注于空间的智慧物联解决方案商云智易，对科技住宅趋势有切身体会：当越来越多的AIoT技术成为住宅空间的标配，多业态联动和线上下打通成为业内共识；其次，物理空间因各系统的加持，广纳各类设备和应用，已升级为新型“操作系统”，具备聚合开发者、打造自由生态的平台属性……

趋势在前，但科技住宅在建设中仍存在诸多问题。例如，目前行业内缺乏从整个前装到运营的体系化建设经验，而普遍单点式、浅层化应用卖点难以打动消费者，使得地产商投入与（短期内的）转化存在“疑点”；同时，大量的同质化产品，与智慧化初衷相悖，无法真正满足消费者多元化、个性化的需求；而招采选型、前装标准化、物业运营的管理经验不足也制约着科技住宅的高质量落成。

面对地产商一系列的发展中问题，云智易认为，“跨”是解决地产商与消费者供需鸿沟的关键，只有打通跨设备、跨场景、跨平台、跨时段、跨功能等维度，才能给消费者带来的功能和体验的升级，为地产商带来运营基础和投产比升级。基于此，云智易专为地产打造的智能家居SaaS应用，将“跨”的思路贯彻到解决方案中：

打造横跨招采、前装、交付、营销、后装、运营等全流程的全栈解决方案，平台覆盖营销方、安装方、工程/物业方、家庭用户等需求，使能各流程的设备接入和应用创新。

在产品设计阶段，云智易作为第三方平台，除了构建自有生态，也与市场上主流的生态积极打通，整合了家居厂商生态、物联网平台巨头生态、第三方AI能力和第三方应用等触点，为运营打破限制，做宽价值。同时，将这一入口交给运营方，辅助其做好从接入标准化到数据管理、用户运营、打造个性化服务。

这些能力和亮点在营销阶段的呈现也很重要，如何打造体验式、互动式的样板间？云智易通过设计车行引导、无感通行、门禁自动人脸识别、以及控制各居家场景的功能切换，优化参观者的体验，达成营销和留存提效。

在成本和招采阶段，目前，包括建材类、智能设备类、系统类、应用类…供应商越来越多，管理挑战日增，工作繁杂，因此地产商需构建统一的管理平台，提前在招采阶段就把握和确保标准化问题、合规问题、兼容问题。

在云智易的解决方案中，从标准到入库、管理、验收，可对供应商体系严格把控和协同，包括技术合规、协议对接、调试验收、售后预留、以及面向未来技术趋势的可扩展预留。

在工程实施阶段，该平台面向工程人员的安装APP可通过模块化的工具，大大降低安装和调试难度，效率则从传统每户安装用时1-2h提升到每户15min。

目前，该方案已成功落地于时代中国、金地集团等等地产客户100余家家居设备客户。云智易经过6年聚焦于泛不动产领域智慧化的实践，目前已将AIoT方案带进万千智慧家庭、智慧社区、园区/商业/产城文旅等，为近3000家企业带来技术驱动的新型生产力。

AIoT+服务生态，助力地产打造新一代智能房

——京东科技集团 IoT智能地产业务负责人 徐忠飞

房地产行业进入服务运营时代，其中的市场机会既包括通过数字化转型对地产企业管理和原有业务进行降本增效，也包括房地产的产品智能化。京东基于多年来在AIoT、供应链和物流、服务等领域的技术创新能力，帮助地产商推进产品的智能化升级。

整体来看，地产运营以“AIoT科技+服务”为两翼，通过AIoT等前沿技术将房屋产品进行数字化升级，提升客户体验；同时，通过大数据积累与沉淀，帮助运营方挖掘用户需求，并有针对性地为客户提供服务。基于这一理念，京东在今年初发布第三代智能房：具备从家居到社区全域场景联动的智能化场景+大数据驱动的智能服务+提供AI学习的主动智能打造用户的极致体验。

智能房的实践，离不开与房地产、第三方服务商等伙伴的联手共建。通过“京东科技物联网平台”，能够不断完善场景化的产品和应用、打通室内室外的场景联动，“京东科技生活服务平台”，则不断充实用户所需的生活配套服务，如健康、物流、消费、信息交互类服务。这其中既有京东全场景生态支撑，也需要第三方创新服务的加入。那么，在用户需求和服务供给的基础上，运营方价值和商业模式应如何挖掘？

京东科技从运营效率和多方共赢的角度出发，通过技术创新——物应用，来帮助运营方以更低的门槛链接更多服务、触达更多用户。具体来看，物应用框架是一种极轻量级应用，可支持开发者以极简方式，无需二次开发或升级操作即可将各种服务链接到平台。同时，它具备强大的扩展性和强适配性，无需下载安装即可部署在各类常见终端，包括家居和社区场景中的各类交互设备，如中控屏、音箱、电梯投影、甚至业主的汽车屏幕等。通过这种方式，运营方能够将丰富的应用和服务，一键发布触达用户，将入口流量有效盘活、促进社区生态繁荣。

京东科技认为，在未来科技与地产的关系将是在深化协作的基础上，角色分工更明确。因此，在智能社区、智能房的建设中，京东科技将秉承科技打造美好生活的愿景，做好技术的赋能者和供应链的提供者，助力地产伙伴更快更稳迈向地产运营的新时代。

京彩未来家践行J社区2.0，加速房地产数字化

京彩未来家COO 龙胜

数字经济正冲击着传统房地产的固有模式。数字化是智能化的基础，智能化是地产运营模式的基础，因此房地产开发商，尤其是不具备完善的IT能力的中小开发商，正面临着如何转型、投入、运营等等一系列问题。

京彩未来家是凯盈集团在智能化方向布局的子品牌，多年来，凯盈集团通过对房地产开发商传统模式经验的认知、痛点的深挖、以及在宜居科技方面的深厚积累，并积极拥抱趋势，与全球领先的AIoT技术提供商京东科技联手，开启了技术赋能、模式革新的 “第三代智能房”创新之路。为广大开发商提供科技地产全程代管运营服务，助力开发商走向数字化与科技地产发展新赛道。

双方首个落地的项目——基于京东智能社区2.0的京彩未来家云墅位于广东省东莞市，它是从0到1、从建造到交付完全具备了智能化基因、面向下一代消费者、为房地产开发商的后运营模式奠定了强大数字化基础的创领样板项目。

对于业主：智能社区各项服务和体验的升级离不开AIoT技术的创新驱动。今年，“全域场景物应用智能社区2.0”已经发布，它包括全天候、全空间等维度，覆盖社区无人配送、空地巡航系统、无接触归家等系统，为业主打造安全、舒适、智能的生活体验。同时，京彩未来家基于传统优势，可在社区空间的美学呈现、舒适宜人、绿色健康等维度，为业主带来可感可触的宜居体验。

对于社区物业管理：通过安防、停车、巡逻、物流配送、梯控等服务场景智能化，从物业人员重复执行工作，到社区的智能化设备自动完成作业流程，为社区管理部门实现降本增效。同时，智能化作业带来了物业部门的统一化管理视角，基于数据中台，打破各场景之间服务边界，进一步提高社区服务质量。

对于开发商而言：智能社区成为住宅产品的大趋势，装配式建筑成为政策要求的指标，因此与科技企业联手，加入科技地产阵营，配置了第三代智能房的住宅产品，可有效提高品牌溢价和卖点。

对于全角色共赢：智能社区 “后运营”阶段的创新性，集中体现在覆盖消费、社交、娱乐等高频场景的“超级ID”，这也是业主与地产商共赢的一种模式。

未来的各行各业，数据将成为重要资产，甚至成为核心的生产资产之一。那么对于社区业主的资产，如何在不侵犯用户数据所有权的基础上，创造新模式？京东与京彩未来家的思路是：将业主纳入为用户，通过社区内的全域感知，线上线下联动，ID画像等大数据，将安居服务、电商零售作为一项特色服务提供给业主。包括：居家安全的感知与预警、在电商层面推出专属折扣和专享服务，在安居方面，实时监测并守护用户的居家安全（如家具材料、用电安全、气热事故）。

据悉，我国约有近10万家中小开发商，他们普遍缺乏数字化转型的整体规划，对智能化方案缺乏统筹和驾驭能力。目前，京彩未来家已在湖南、湖北、安徽、四川、重庆、广东等联合部分中小型开发商，探索智能房+生态服务+流量运营的商业模式，打破开发销售的传统思路，开启在后端运营客户、服务客户、共享红利的新征程。

AIoT赋能地产/物业智能化业务建设

——阿里云IoT智能地产 沈利

阿里云IoT是最早关注智能人居，并与地产商共同面对环境变幻的挑战，迎接数字化浪潮的玩家之一。近年来，地产智能场景的业务建设正加速发展，设备在线化所带来销售溢价提升与社区治理效率提高得到认可，因此地产商是智能化建设的推动者。随着地产社区智能化建设快速向家居智能化渗透，预计未来2-3年整个行业智慧家居的渗透率达到15%左右，预计全年有近100万+的新房标配智能家居。

与手机、汽车从硬件功能建设到服务生态建设的发展逻辑相似，未来建筑将成为“以人为中心”的数智空间，地产商正在成为该空间的建设及运营商，在有限的物理空间中实现提供无限的体验和服务。当然，数智空间市场机遇背后的挑战也随之而来，阿里云IoT基于对地产空间数字化转型的实践经验认为，智能家居与智慧社区的建设逻辑运维逻辑不同、集团与项目视角做智能化的目标不同、地产与物业的智能化建设本质不同，这就对应了地产的不同业态、不同模式和不同主体在进行智能化转型时路径与解法不同。

基于此，阿里云IoT推出面向地产/物业集团智能化平台：

阿里云定位于打造科技地产的基础设施的提供者，围绕“一云两边三端N场景”的思路和架构，提供全栈的智能基础服务，赋能地产、物业企业的数智化转型。

“一云”即依靠聚合行业最丰富生态的开放型物联网平台，提供智慧社区/中台服务；

“两边”即依靠行业领先的云边一体架构，持续迭代创新的服务，提供物业边缘一体机、智慧社区AI-Box；

“三端”即通过核心技术inside的被集成以及阿里内外部生态的赋能，提供智能AI语音模组、智能AI视觉模组以及智慧联盟网关等端侧设备；

“N场景”覆盖多业态全量支撑，为智能家庭室内、智慧社区、智慧商业、智慧办公、智慧文旅、智慧酒店、智慧教育、智慧水务等场景赋智能赋能。

阿里云平台之上，生态一如既往是检验一个基础设施的建设成果的必要考量。

阿里云地产物联网平台汇聚了丰富的生态资源，打造了强大的南北向生态，目前已打通室内场景前装的15+品牌、30+品类、后装70+品牌，1000+品类、通行场景25+品牌、150+型号，安防类头部设备商全量接入，EBA打通国内外主流厂商、商务办公场景已打通ABB、施耐德、霍尼韦尔、西门子、江森等行业核心厂商集成生态。

围绕地产天猫精灵的可控设备连接数已经超过3亿，设备3600+，品牌900+，对接平台660+，可连接品类超过60+。同时，广泛猫精内容服务生态可为社区带来丰富应用，以及探索多方共赢的商业模式。

围绕家居、商办、社区、养老等场景生态，阿里巴巴集团可横向拉通内部资源（包括钉钉、阿里健康、菜鸟、支付宝、蚂蚁区块链等），协同支持智慧服务平台的建设。

目前，阿里云IoT 已与超过30家TOP级地产商合作，包括融创集团、招商地价、旭辉集团等，助力其全屋智能、智慧社区、智慧园区、智慧租赁的建设。

AI智能设计与全流程再造

——小库科技创始人兼CEO何宛余

在房地产产业链的各个环节，从开发、运营、流通到后服务，尽管数字化在产业链的各个环节中不断应用落地，但基础的地产建筑施工环节，实现建筑设计的信息化难度大，AI技术在建筑设计中的应用国内外仍处于起步阶段。小库科技是利用AI技术实现建筑智能化的代表企业，在建筑设计环节实现数字化，将有利于提升整个建筑周期的运营效率，为房地产各业务链的数字化提供更完善的底层基础。

设计经历了从CAD到BIM的升级，增加了非几何信息的维度，但其中的建模信息与模拟信息的管理都依赖人力，设计效率的提升受到阻碍。针对现在的BIM技术应用现状，小库科技研究新技术在建筑开发全流程的应用，将人工智能、大数据、云计算与建筑全过程实践相结合，提出新一代建筑设计语言：以AI驱动的云端建筑信息模型——ABC（AI-DRIVEN BIM on Cloud）格式。在ABC模式下，设计方案不再是人一笔一划地绘制建模创建的，而是通过简洁的人机互动，由小库原创的智能设计引擎自动生成。产生的结果实现了“数-模-规”的一体化，将建筑图模、数据信息和规则逻辑进行智能实时关联。

一个典型前期方案用传统的方式大概需要24道工序，建筑师需要在十多款不同软件里反复切换。小库智能设计云平台将设计工作中的查、做、改、核、协、出这六大步骤进行融合升级，最终简化了75%的流程。借助AI和云计算的能力，原本需要240个小时的一个住区规划设计工作，在其平台上只需要2.4个小时，缩短了99%的时间。更重要地，为建筑师提供了更多满足规范要求的方案可能性，以及更准确项目数据分析。

为了进一步挖掘AI技术在房地产前期的应用潜能，小库科技推出了库晓系列产品。在拿地阶段，与克而瑞开发出瑞库智能投排系列，在定位-强排-测算阶段，库晓搭建可研智审平台，同时为开发商提供快速反馈的智能设计服务，助力地产开发商在拿地设计阶段锁定目标地块、挖掘土地价值。这一环节数字化和智能化变革，可有效应对最近的“22城两集中”政策给地产商带来的供地收缩和不确定等压力。目前，小库科技在Top100的开发商中占有率接近30%，成功案例超1000个。

实地地产集团OTA智能社区

——实地集团技术工程院智慧社区副总经理杜伟

实地集团2006年成立于广州，15年来一直致力于将人类科技的一切探索创新，以人居业态为依托运用于生活中的方方面面，将科技与人文连接，重新构建人类对于自身与居住空间关系的认知。作为智慧人居和科技地产最早的实践者之一， 2018年实地提出构建智慧人居生态系统的战略设想，由实地技术工程院主导研发了实地智慧人居生态系统（SLS，Smart Life System）。

2020年，在5G领衔新基建的浪潮下，基于SLS这一超级“社区大脑”实地集团落地了首个5G SA独立组网的OTA（空中无线升级）智能社区。

实地地产集团技术工程院智慧社区部副总经理杜伟表示，未来智慧社区的发展是由技术驱动、业务创新组成，实地将其承载于SLS社区大脑。SLS架构包括“1 朵智慧云+4大智能中台+N个单品与服务”：

1朵云：可适配社区场景需求的多云灵活部署的架构，可实现边缘计算与存储、5G传输、海量计算等特性；

4大中台：智能物联中台、智能数据中台为各类智能设备终端提供统一的数据接入，分析和处理；为后续运营提供方便；AI中台支撑各人性化和智能化服务的实现；应用中台则北向打通各类社区实需的服务，丰富生活服务的配套。

SLS支持9大类设备设施的接入，涵盖覆盖家庭、社区公区、安防、监控、梯控、物流等场景。其中，实地集团研发的社区通勤无人车和物流配送机器人是两大亮点设备。

SLS社区大脑体现了实地集团的技术投入和研发成果，其中的技术亮点包括5大方面：

一是万物互联。实地 OTA 智能社区实现了家庭、社区、配套三个圈层各种设备全连接，目前覆盖门禁、电梯、监控、停车、可视对讲、智能机器人等 9 大类设备57 种设备。实地集团主导制定了行业首个团体标准《智慧社区信息模型标准》，

二是海量社区数据融合能力。社区有海量异构数据可以实时进行复合处理。实地 OTA 智能社区里，出行、健康、消费、社交等场景用户的线下行为都会被数字化，与电梯、机器人等接入设备一起每天产生海量的物联网活跃数据。

三是多模态视觉智能。在强光、弱光、远距离、高角度等复杂条件下，人脸识别技术精准率目前已达到 98%以上，针对特殊人群，如老人、小孩的识别率超过 95%；非配合式识别准确率超过 95%，高于业内 90%的平均水平。在 2020 年多媒体技术国际顶级挑战赛上，实地技术工程院取得了两个世界第一（姿态识别领域和姿态跟踪领域）、两个世界第二（多目标跟踪领域和人群属性判断领域）的优异成绩。

四是户外语音识别能力。这是目前业内唯一可商用解决方案。社区场景多是嘈杂的户外环境，目前行业没有好的解决方案，而实地 SLS 的 AI 语音算法在室外噪音环境下识别率要比业内主要竞争对手高出 60％，远距离和混杂环境下语音识别效果都表现优异。

五是跨场景的全域智能。从传统的以设备为中心转而以人为中心，跨时空打通数据通路，能够做到真正的空间智能、无感交互，打造更多创新场景。

实地OTA智能社区在各类智能化配置的基础上，打破设备、数据、体验、服务孤岛，实现“OneID OneService”。如，同一用户ID在进出入小区、自动梯控、刷脸取件、购物积分时，流畅体验跨场景服务，带来工作、生活 、消费等高效协同。

除了便捷性，“OneID OneService”更能针对不同ID的群体属性，提供安全守护：如在停车场僻静角落对独行的女性、弱势群体防护，针对老人、儿童的行为及轨迹的跟踪和保护。

基于5G SA网络的大带宽、低时延特性，社区的无人通勤车、物流配送机器人已进入常态化使用。并且，5G传输的加持，也使得社区安防系统和无人车视觉识别系统进一步协同打通，对于无人车在转弯或障碍时，视觉识别系统受限的情况下，全域社区安防可为无人车做有效的数据补充和提醒。

广州实地常春藤5G全场景OTA智能社区的落成，先人一步实践了业界许多构想和蓝图。未来，实地集团将继续秉承“匠心筑就智慧人居精品”的初心，与业界伙伴共同挖掘和验证5G、AIoT技术在智慧人居、科技地产领域的赋能潜力。作为国内人居行业的一次重要突破，实地集团具备 OTA 能力的智慧社区将持续更新迭代。

纵深入局，未来可期

——与先行者为伍，加入科技地产正当时

在国家政策的引导和调控之下，在经济动力换挡、新旧基建共筑之时，地产企业与科技企业已乘风破浪扬帆起航。今天，科技地产的生态版图不断拓宽向深，未来，趋势与规模将步步落地变为市场与产值。